（每日一题）房地产估价机构管理办法

【单选题】某类房地产2006～2010年的价格见下表，根据平均发展速度，预测该类房地产2011年的价格为（）元/m2。某类房地产2006～2010年的价格

A、10300

B、10400

C、11165

D、11265

答案：C

解析：本题考查的是平均发展速度法的公式。平均发展速度＝=1.24055，2011年的价格＝3800× ＝11165（元/m2）。

【单选题】假设开发法用于房地产开发项目分析时，为房地产投资者提供的数值不包括（）

A、测算待开发房地产的最低价格

B、测算房地产开发项目的预期利润

C、测算房地产开发中可能的最高费用

D、测算待开发房地产的最高价格

答案：A

解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。房地产开发项目的分析，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能的最高费用。

【单选题】在房地产区位状况描述中，说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述，属于（）描述。

A、停车方便程度

B、交通收费情况

C、交通管制情况

D、停车位置情况

答案：A

解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。

【单选题】根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（）的房地产估价业务。

A、房屋征收

B、公司上市

C、企业清算

D、司法鉴定

答案：A

解析：本题考查的是受理估价委托。《房地产估价机构管理办法》第二十五条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质房地产估价资质执业范围，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。”

【多选题】某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元房地产估价资质执业范围，报酬率为8%，则（）。

A、该房地产的收益价格为136.73万元

B、该房地产的收益价格为143.89万元

C、以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14

D、该房地产的合理经营期限为15年

E、该房地产的合理经营期限为20年

答案：BCD

解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为n，令A－（n－1）b＝0，即28－（n－1）×2＝0，n＝15。

以第一年净收益为依据，采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数＝收益价格/年净收益＝143.89/28＝5.14。如果不记得公式，最简单的办法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的时候，没有收益了，所以合理经营年限就是15年。

=143.89

【多选题】选取标准临街宗地的要求，包括下列（）。

A、一面临街

B、土地形状为规则形状

C、临街深度为标准临街深度

D、临街宽度为标准临街宽度

E、宽深比适当

答案：ACDE

解析：考点:选取标准临街宗地。选项B不严谨，土地形状应为矩形。

【判断题】运用比较法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（）

A、正确

B、错误

答案：A

解析：考点:选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。

【判断题】在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（）

A、正确

B、错误

答案：A

解析：考点:开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售）。

【判断题】专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。（）

A、正确

B、错误

答案：A

解析：本题考查的是房地产估价的含义。专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供专业意见的活动。

【判断题】国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。（）

A、正确

B、错误

答案：A

解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。