【每日一练】2016年10月21日（周四）

本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分， 60 分及格。一、单项选择题(共 30 题，每题 2 分。每题的备选项中房地产估价师教材，只有一 个最符合题意)1. 收益法估价公式的假设前提是： ()。A．(1) 净收益在前 t 年(含第 t 年)有变化，在 t 年后无变化为 A； (2) 报酬率大于等于零为 Y(3) 年期无限 B．(1) 净收益在前 t 年(不含第 t 年)有变化， 在 t 年后无变化为 A； (2) 报酬率大于等于零为 Y； (3) 年期无限。 C．(1) 净收益在前 t 年(含第 t 年)有变化，在 t 年后无变化为 A； (2) 报酬率大于零为 Y(3) 年期无限 D．(1) 净收益在前 t 年(不含第 t 年)有变化， 在 t 年后无变化为 A； (2) 报酬率大于零为 Y； (3) 年期无限 2.在实际估价中， 建筑物折旧可以分为几个方面， 但并不包括__。第 页 共 页A．物理折旧 B．功能折旧 C．物质折旧 D．外部性折旧3.下面哪个说法是错误的： __。 A．重新购建价格是估价时点的价格 B．重新购建价格是客观的价格 C．建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格 D．土地的重新购建价格是全新状态下的价格4. 间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格= ()。

A.A B.B C.C D.D 5.房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括__。 A．有用性第 页 共 页B．有效需求 C．稀缺性 D．排他性6.下列对折旧的描述哪一个是错误的： __。 A．估价的折旧注重的是价值的减损 B．估价重新建造成本与累计折旧额的差值不一定与市场价值相一 致 C．会计折旧时的 C 值必须是资产原值 D．估价上的折旧强调采用尚可使用年限7.假设开发法精确的地价评估，通常需要考虑__。 A．最佳利用方式 B．货币时间价值 C．投资的风险 D．投资利息8.房地产估价的假设开发法，下述说法中， __并不正确。 A．包含求在建工程的公式 B．包含求熟地价值的公式 C．包含求毛地价值的公式第 页 共 页D．不包含求旧房价值的公式9.某一在出让土地上建的商场， 土地使用权出让年限为 40 年， 建 造期为 3 年，建筑物的经济寿命为 60 年，在这种情况下，采用直 线法计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。 A．37 B．40 C．60 D．6310.假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入为： __。 A．潜在收入 B．潜在毛收入 C．有效毛收入 D．净收益11.房地产估价可以认为是__。

A．一种定价 B．对估价对象可实现价格的保证 C．可以取代当事人的某种民事权利 D．为当事人提供公平可信的价格参考依据第 页 共 页12.有甲乙两建筑物，甲建筑物建于 1970 年，乙建筑物建于 1976 年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比， __。 A．甲大于 B．甲小于乙 C．甲等于 D．难以判断13.当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择__。 A．用途 B．建筑容积率 C．覆盖率 D．建筑式样14.某宗土地面积为 300m2，其上附有建筑物，该建筑物的建筑面 积为 250m2，外观及设备均已陈旧过时需拆除重建，估计拆除清 理费为 300 元/m2，残值 50 元/m2。若市场上同类空地单价为 1500 元/m2，则该附有建筑物土地总价为__。 A．31.25 万元 B．38.75 万元第 页 共 页 则C．37.5 万元 D．43.5 万元15.某类房地产平均售价， 2003 年 1 月初为 4500 元/m2，2003 年 12 月初为 4000 元/m2，则其价格的逐月变动率为__。 A．-1.07% B．-0.98% C．-1.14% D．-1.04.由“五项因素”构成的租金叫__。

A．商品租金 B．成本租金 C．准成本租金 D．福利租金17.房地产估价的最高最佳使用原则必须同时符合的标准中， 并不 包括__。 A．价值最大化 B．双方都认可 C．经济上可行第 页 共 页D．技术上可能18.在一定时期和一定条件下， 能代表不同区位、 不同用途地价水 平的标志性宗地的价格称为__。 A．基准地价 B．标定地价 C．宗地价格 D．路线价格19.有一房地产，未来第一年的净收益为 20 万元；预计此后各年 的净收益会在上一年的基础上减少 2%，该类房地产的报酬率为 10%，其无限年期的价格为__。 A．250 万元 B．200 万元 C．196 万元 D．167 万元20.估价报告书的外在质量包括__。 A．估价结论的准确性 B．估价参数确定的合理性 C．估价方法选择的正确性第 页 共 页D．估价报告的文字表述水平21.影响房地产价格的环境因素， 是指那些对房地产价格有影响的 房地产周围的物理性状因素。但并不包括__。 A．声觉环境 B．视觉环境 C．水文环境 D．人文环境22.综合报酬率是求取房地价值时应采用的报酬率， 此时所对应的 净收益应该是__。 A．土地产生的净收益 B．建筑物产生的净收益 C．全部投资产生的净收益 D．土地与建筑物共同产生的净收益23.房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价值， 一般称 作为__。

A．比较价格 B．比准价格 C．积算价格第 页 共 页D．收益价格24.建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和 __耐用年限。 A．等于 B．大于 C．小于 D．A、B、C 均有可能25.一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指__。 A．估价原则 B．估价依据 C．估价目的 D．估价方法26.下列哪种情况会导致房地产价格偏高__。 A．有特殊利害关系人之间的交易 B．出国急售 C．买方对所买房地产有特别兴趣 D．卖方不了解行情27.建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。 以下说第 页 共 页法不正确的是：有效经过年数__实际经过年数。 A．可能短于 B．可能长于 C．一定长于 D．可能相当于28.若某商务写字楼目前尚未出租， 因而并未产生经济效益， 则此 宗商务楼应归属于__。 A．非收益性房地产 B．收益性房地产 C．综合性房地产 D．保值增值性房地产29.某房地产总价值 100 万元，其中土地价格 45 万元。已知土地 的报酬率为 8%，综合报酬率为 15%，则建筑物报酬率为__。 A．11.4% B．11.85% C．18.6% D．20.73%30.政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用__。

第 页 共 页A．比较法 B．收益法 C．成本法 D．假设开发法二、多项选择题(共 30 题，每题 2 分。每题的备选项中，有多个 符合题意)1.房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以 __手段， 对房地产交易活动行使指导监督等管理。 A．行政的 B．法律的 C．政治的 D．经济的 E．间接的2. 《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原 则上由一家估价机构评估。需要由 2 家或 2 家以上的估价机构评 估的，估价机构之间应当就拆迁估价的__等进行协调并执行共同 的标准。 A．依据、原则第 页 共 页B．程序、方法 C．收集的资料 D．参数选择 E．收费标准3.会计要素包括__等几大类。 A．资产 B．成本 C．负债 D．利润和费用 E．所有者权益4.李某从甲公司购买商品房一套房地产估价师教材，合同约定建筑面积为 126 m2， 单价为 4500 元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是 121 m2，则李 某可以选择__。 A．退房 B．甲公司返还李某 22 500 元 C．甲公司返还李某 27 900 元 D．甲公司返还李某 36 706 元 E．甲公司返还李某 45 000 元第 页 共 页5.合同生效应具备下列条件__。

A．当事人具有相应的民事行为能力 B．应该使用相应的示范文本 C．意思表达真实 D．不能损害另一方利益 E．不违反法律和社会公共利益6.征收集体土地所具有的特点为__。 A．具有一定的强制性 B．被征用单位可以根据实际情况提出异议 C．妥善安置被征地单位人员的生产和生活， 用地单位向被征地单 位给予经济补偿 D．被征用后的土地所有权发生转移 E．土地征用后被征地单位的人员全部转为城镇户口7.建筑平面图反映的内容有__。 A．建筑的朝向、平面形状 B．门窗的编号、开启方向 C．各楼层的地面标高 D．建筑外形及细部：门窗、雨篷、阳台等 E．内墙位置、房间名称、楼梯间的位置第 页 共 页8.监理工程师应该按照工程监理规范的要求，采取 __等形式，对 建设工程实施监理。 A．事前检查 B．事后抽查 C．旁站 D．巡视 E．平行检验9.住房公积金管理的基本原则是__。 A．住房公积金管理委员会决策 B．银行专户 C．财政监督 D．住房公积金管理中心运作 E．住房公积金管理中心决策10.以下属于物业管理委托方的是__。 A．房地产开发企业 B．公房出售单位 C．施工企业 D．业主大会第 页 共 页E．房地产施工单位11.物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为__。

A．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的 《前期 物业服务合同》 B．房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的 《物业 服务合同》 C．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的 《物业服务合 同》 D．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的 《前期物业服 务合同》 E．业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的 《一般物业服 务合同》12.下列内容属于房地产广告的要求的是__。 A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的， 所有或者使用的基本 单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间 B．房地产广告中对价格有表示的， 应当清楚表示为实际的销售价 格，明示价格的有效期限 C．房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的， 应当在广 告中注明第 页 共 页D．房地产广告中必须注明物业管理的有关要求 E．房地产广告中不得利用其他项目的形象、 环境作为本项目的效 果13. 《土地管理法》将土地分为__。 A．生产用地 B．非生产用地 C．农用地 D．建设用地 E．未利用地14.民事法律关系由__所构成。 A．形式 B．主体 C．客体 D．内容 E．主张15.房地产测绘的作用__。

A．为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务 B．为房地产管理提供信息服务第 页 共 页C．为其他部分提供参考资料 D．为房地产管理提供技术服务 E．房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据16.房屋租金可分为__。 A．成本租金 B．商品租金 C．土地租金 D．经济租金 E．市场租金17.城市用地评价内容包括__。 A．自然条件评价 B．建设条件评价 C．经济评价 D．社会评价 E．环境评价18.实施建设监理的充分条件是具有__。 A．监理法规、监理依据 B．监理组织结构、监理人才第 页 共 页C．建设工程 D．明确的责权利保障 E．监理依据19.投资基金证券与股票、债券的区别在于__。 A．发行的主体不同，体现的权利关系不同 B．发行方式不同 C．风险和收益不同 D．存续时间不同 E．运行机制不同，投资人的经营管理权不同20.农民集体的范围有__。 A．队农民集体 B．村农民集体 C．乡农民集体 D．镇农民集体 E．县农民集体第 页 共 页